No todos los daños causados por el agua o el moho están cubiertos por su seguro residencial.
La mayoría de los seguros de propietario en Texas son conocidos como pólizas HO-A. En general, las pólizas HO-A solo cubren las goteras repentinas y accidentales y no cubren daños que resultan de goteras continuas o repetidas. Muchos no cubren la eliminación del moho; los que cubren el moho por lo general tienen un límite de cobertura.
Base de Datos CLUE y el Efecto de Presentar un Reclamo
Algunos propietarios que han presentado reclamos por daños producidos por el moho o el agua tienen dificultades para renovar u obtener un seguro nuevo para su casa. Comuníquese con el Departamento del Seguro de Texas (TDI) para posible asistencia cuando tiene dificultad para conseguir una aseguradora.
La Bolsa de Seguros por Pérdidas Completas (CLUE, siglas en inglés) es la base de datos nacional que registra los reclamos presentados sobre propiedades. La base de datos mantiene un archivo de reclamos de su casa y reclamos presentados por un propietario. Por lo general, los reclamos sobre propiedades que son presentados a las aseguradoras son registrados en la base de datos de CLUE. En algunos casos, las aseguradoras quizás hayan reportado preguntas sobre cómo presentar un reclamo sobre moho, aunque no se haya entregado un reclamo. Quienes buscan comprar una casa pueden pedir el reporte de CLUE que corresponde a una vivienda. Los reclamos sobre su propiedad pueden impedir que posibles compradores a obtengan seguro para la propiedad. Esto a su vez puede limitar la capacidad de usted para vender la propiedad. Por lo tanto, considere cuidadosamente si debe presentar reclamos para reparaciones en su casa.
Bajo la ley federal, usted puede rechazar información incorrecta en su reporte de CLUE. Si le niegan cobertura de seguro para la vivienda debido a un informe de CLUE, usted tiene derecho a recibir el informe correspondiente gratis. Comuníquese con el Centro de Equifax para Consumidores de Seguros al (800) 456-6004. Usted no tiene que reportar problemas con el moho a su aseguradora si usted mismo paga la reparación. Sin embargo, para aceptar un reclamo, su seguro puede requerir que reporte daños causados por el agua a su aseguradora dentro de un tiempo determinado (generalmente 30 días) después de descubrirlos o cuándo los debería haber descubierto.
Presentando un Reclamo de Seguro
Por lo general, su aseguradora tiene quince días para empezar una investigación después de que usted haya presentado un reclamo por escrito. La empresa puede pedirle más información y tiene otros quince días después de que usted la envía para aceptar o negar el reclamo. Si la empresa acepta pagar el reclamo, tiene cinco días para hacerlo . Si la empresa rechaza el reclamo, tiene que darle las razones por escrito.
Es común que el cheque de resolución de la aseguradora esté escrito a nombre del propietario y de la empresa hipotecaria. Algunas empresas hipotecarias endosan el cheque a favor del propietario, dejando que el propietario haga la reparación necesaria. De lo contrario el prestamista por lo general usa el cheque de la aseguradora para pagarle a un contratista, bajo el monitoreo de un inspector quien vigila el trabajo y entrega los pagos correspondientes. Consulte con su empresa hipotecaria sobre cuál sería su participación en la reparación. Si la empresa supervisa la obra, de todas maneras, usted debe saber quién es responsable de asegurar que se haga la reparación correctamente y cuál es la responsabilidad que le corresponde a usted. Permanezca activo en el proceso.
Una reparación constituye más que solo reparar los daños causados por el moho. También tiene que ver con el proceso de evaluar la situación antes de que empiece la obra. También tiene que ver con eliminar y limpiar los artículos contaminados con moho, tratar las áreas posiblemente afectadas y asegurar que el moho no ocurra nuevamente.
Selección de un Asesor y Eliminador de Moho
Todos los asesores y eliminadores de moho no exentos tienen que tener una licencia del Departamento de Licencias y Regulación de Texas (TDLR). Tenga cuidado con conflictos de interés de parte de las empresas que proporcionan varios servicios. Una persona puede tener las dos licencias, pero no puede hacer ambos trabajos en el mismo proyecto. Además, una persona no puede tener un interés en ambas empresas que hacen la evaluación y la eliminación en el mismo proyecto.
Considere que hay excepciones al requisito de la licencia.
Revise todas las propuestas con su asegurador para determinar cuáles costos van a ser cubiertos. Si su prestamista participa en el proceso, asegúrese de que la propuesta y el programa de pago cumplan con los requisitos del prestamista.
Verifique con TDLR para saber si los contratistas cuentan con la licencia pertinente y si hay quejas registradas. También haga su tarea revisando la reputación de la empresa.
Algunas aseguradoras pueden tener una lista de especialistas en moho que recomiendan, pero en usted recae la responsabilidad de seleccionar al contratista. La aseguradora tiene prohibido requerir que usted use una empresa en particular, pero puede ayudarle con la selección y con que hagan el trabajo de limpieza puntualmente.
Después de firmar el contrato, los limpiadores con licencia tienen que darle a usted la Hoja de Información Sobre el Moho preparada por el TDLR.
Bajo la ley estatal, tiene que hacerse una evaluación de moho antes de empezar la limpieza. Revise su seguro para saber si el acuerdo de limpieza debe incluir el costo de la evaluación.
El asesor tiene que preparar un análisis del trabajo para cada proyecto y dar al cliente una copia antes de empezar la reparación. El análisis tiene que indicar:
- los cuartos o áreas en las que se tiene que trabajar;
- la cantidad de material que se tiene que eliminar o limpiar;
- el método de eliminación propuesto para cada área; y
- el criterio propuesto para determinar cuándo se ha cumplido con la reparación de cada área.
El eliminador con licencia tiene que producir un plan con instrucciones para cada aspecto del proyecto. El eliminador tiene que entregarle al dueño una copia del plan antes de empezar la obra, y guardar una copia en el sitio de la obra. El eliminador también tiene que informar a TDLR sobre el proyecto por lo menos cinco días antes de empezar la obra, salvo en emergencias.
Dentro un lapso de diez días tras terminar la reparación, el eliminador tiene que entregarle al dueño de la propiedad un certificado de limpieza del moho. Dicho certificado tiene que incluir una declaración del asesor de moho indicando que la contaminación ha sido eliminada según el plan de limpieza. El certificado también tiene que mostrar si se reparó la causa del moho. Recuerde que el certificado solo se aplica a la eliminación del moho, no cubre la reparación de otros tipos de daños provocados por el agua.
Los eliminadores tienen que guardar un archivo de todos sus trabajos realizados durante los últimos tres años. Este archivo tiene que incluir fotografías de antes y después de la zona contaminada, el contrato escrito para la limpieza y todas las facturas relacionadas a la obra. El limpiador tiene que entregarle al propietario de la vivienda una copia de todas las fotos incluidas en el registro del proyecto.
Los propietarios de vivienda deben guardar copias de la evaluación del moho, el contrato de limpieza, el certificado de limpieza, las fotos y otros materiales relacionados en el archivo. Si el propietario vende la propiedad, tiene que dar al comprador una copia de cada certificado de limpieza emitido sobre la propiedad.
Algunas Excepciones
Este proceso no se aplica a las siguientes acciones, cuando no se hacen específicamente como parte de una evaluación o reparación de moho:
- limpieza de rutina
- inspecciones de bienes raíces
- reparación o reemplazo de plomería, ventilación, calefacción y aire acondicionado, sistemas de electricidad, conductos de aire o electrodomésticos.
- materiales de construcción que se usan durante la fase de construcción en la que se construye la estructura.
Preguntas y Quejas
Si tiene preguntas o quejas sobre el estado licencias de un asesor o eliminador de moho, comuníquese con TDLR. Llame al (800) 803-9202 para más información.
Nosotros también aceptamos quejas contra asesores de moho y contratistas de eliminación de moho, incluyendo asuntos relacionados con la garantía. Quizás también le sirva hablar sobre el tema con un abogado privado.